Quinta, 22 Junho 2017 21:43
Relatora alerta para riscos de mudanças na Lei dos Condomínios e Incorporações
“A Lei dos Condomínios e Incorporações, que entrou em vigor em 1964, precisa ser revista, mas o projeto de lei analisado, que se destina a alterá-la, tem muitas incorreções e não é o caminho mais adequado para atualizá-la.” A afirmação foi feita pela relatora Cristiane Andrade da Silva Duarte (foto), da Comissão de Direito Imobiliário, na sessão ordinária desta quarta-feira (21/6), do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), conduzida pelo presidente nacional, Técio Lins e Silva. A advogada se manifestou durante a sustentação do seu parecer contrário ao projeto de lei 774/2015, do senador Romero Jucá (PMDB-RR). Ele propõe a modificação da Lei 4.591/1964, para que, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, em caso de desistência do comprador, a incorporadora não possa reter mais que 25% do que foi pago, para fins de cálculo do valor a ser devolvido. O parecer pela rejeição ao PL foi aprovado, por unanimidade, pelos consócios do IAB.
A relatora informou que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem variado de 10% a 30% de retenção dos valores pagos, embora a Lei 4.591/1964 tenha estabelecido que, em caso de falta de pagamento de três parcelas do preço da construção, o incorporador poderá promover o leilão extrajudicial da cota parte do comprador inadimplente para cobrir as despesas do investimento. Ainda conforme a legislação, se após a providência restar saldo, a incorporadora providenciará a restituição. “O Judiciário, adotando a visão de proteção ao consumidor, vem permitindo o desfazimento imotivado dos contratos, reconhecido pela jurisprudência como um direito de desistência”, afirmou a advogada.
Segundo Cristiane Andrade da Silva Duarte, “a preservação da atividade empresarial de incorporação imobiliária é muito importante não somente para os empresários, mas também para a sociedade, pois, mantendo-se a viabilidade do negócio, haverá continuidade do ciclo econômico e social, beneficiando vários cidadãos e a recuperação da economia”. Ela informou que o mercado imobiliário cresceu a partir de 2011, sofreu uma queda em 2013 e desde 2015 está numa curva descendente.
“Com isso, na prática, os inadimplentes e outros que desistem do contrato por receio de adquirir dívidas, por dificuldades financeiras ou pela baixa perspectiva de obtenção de lucro com a revenda dos imóveis, ingressam em juízo para conseguir a restituição, independentemente da realização do leilão extrajudicial, conforme prevê a legislação, das cotas partes que foram pagas”, afirmou.
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Da esq. para a dir., Jacksohn Grossman, Técio Lins e Silva e Carlos Eduardo Machado
O relator do PL, senador Benedito de Lira (PP-AL), acolheu duas emendas: uma delas restringe a pena convencional a 10% do que foi pago; a outra estabelece que a restituição seja realizada em pagamento único, no prazo de cinco dias. Romero Jucá defendeu que a devolução seja feita em três parcelas mensais e subsequentes, vencendo a primeira 12 meses após a data do rompimento do contrato. Para a relatora Cristiane Andrade da Silva Duarte, “embora o PL tenha o objetivo de promover o equilíbrio entre as normas específicas da Lei 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor, a sua aprovação poderá afetar o funcionamento das incorporações imobiliárias”.
Ainda de acordo com a advogada, “se o PL for aprovado na forma das duas emendas, as empresas do setor sofrerão grande impacto, agravando ainda mais a já difícil situação em que se encontram, por conta da crise econômica que o país atravessa”. Segundo ela, a cláusula penal em 10% resultará numa “séria restrição ao direito do incorporador, pois tal percentual não pode ser suficiente para recompor os prejuízos efetivamente sofridos com a quebra do negócio”.
O PL prevê, também, a retenção de 5% sobre o valor total do negócio, a título de comissão de corretagem. Ainda de acordo com o projeto, se o prejuízo da incorporadora for superior à cláusula penal (25% do que foi pago), ela poderá exigir indenização suplementar, mediante comprovação do dano excedente.
Risco de falência – No seu parecer, a advogada fez questão de ressaltar que “nem todas as construtoras estão envolvidas em esquemas de corrupção, havendo pequenos empreendedores que ficarão engessados com seus capitais completamente estagnados, podendo ir até à falência”. Ela enfatizou, também, que Lei 4.591/1964 considera “irretratáveis” as promessas de compra e venda, não admitindo, portanto, o arrependimento. “Se houver a desistência da aquisição, não havendo culpa por parte do incorporador ou do construtor, o adquirente, conforme a lei, incorrerá em quebra de contrato”.
Ao mesmo tempo, Cristiane Duarte ressalvou que “os consumidores também devem ter seus direitos protegidos, de acordo com os princípios gerais estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, mas dentro de certos limites, para que a mudança na legislação seja satisfatória para ambas as partes”. Em seu parecer, a advogada inseriu dados que mostram o crescimento e a queda registrados no mercado imobiliário. “A partir de 2015, com a redução do acesso ao crédito e o aumento da insegurança daqueles que continuavam empregados, se iniciou um cenário com uma curva descendente”, afirmou.
Os números indicam que, em 2012, houve um incremento nos financiamentos, que totalizaram R$ 82,8 bilhões, numa alta de 3,6% em relação a 2011. Em 2013, eles chegaram a R$ 109,2 bilhões, um recorde, com o financiamento de quase 530 mil imóveis em todo o País. “A partir de 2015, muitos compradores de imóveis na planta ficaram inadimplentes e desistiram da aquisição, em razão do desemprego ou perda de interesse no investimento, impossibilitando muitas empresas do setor imobiliário de honrar os seus compromissos financeiros”, informou.
Segundo Cristiane Andrade da Silva Duarte, “a preservação da atividade empresarial de incorporação imobiliária é muito importante não somente para os empresários, mas também para a sociedade, pois, mantendo-se a viabilidade do negócio, haverá continuidade do ciclo econômico e social, beneficiando vários cidadãos e a recuperação da economia”. Ela informou que o mercado imobiliário cresceu a partir de 2011, sofreu uma queda em 2013 e desde 2015 está numa curva descendente.
“Com isso, na prática, os inadimplentes e outros que desistem do contrato por receio de adquirir dívidas, por dificuldades financeiras ou pela baixa perspectiva de obtenção de lucro com a revenda dos imóveis, ingressam em juízo para conseguir a restituição, independentemente da realização do leilão extrajudicial, conforme prevê a legislação, das cotas partes que foram pagas”, afirmou.
Da esq. para a dir., Jacksohn Grossman, Técio Lins e Silva e Carlos Eduardo Machado
O relator do PL, senador Benedito de Lira (PP-AL), acolheu duas emendas: uma delas restringe a pena convencional a 10% do que foi pago; a outra estabelece que a restituição seja realizada em pagamento único, no prazo de cinco dias. Romero Jucá defendeu que a devolução seja feita em três parcelas mensais e subsequentes, vencendo a primeira 12 meses após a data do rompimento do contrato. Para a relatora Cristiane Andrade da Silva Duarte, “embora o PL tenha o objetivo de promover o equilíbrio entre as normas específicas da Lei 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor, a sua aprovação poderá afetar o funcionamento das incorporações imobiliárias”.
Ainda de acordo com a advogada, “se o PL for aprovado na forma das duas emendas, as empresas do setor sofrerão grande impacto, agravando ainda mais a já difícil situação em que se encontram, por conta da crise econômica que o país atravessa”. Segundo ela, a cláusula penal em 10% resultará numa “séria restrição ao direito do incorporador, pois tal percentual não pode ser suficiente para recompor os prejuízos efetivamente sofridos com a quebra do negócio”.
O PL prevê, também, a retenção de 5% sobre o valor total do negócio, a título de comissão de corretagem. Ainda de acordo com o projeto, se o prejuízo da incorporadora for superior à cláusula penal (25% do que foi pago), ela poderá exigir indenização suplementar, mediante comprovação do dano excedente.
Risco de falência – No seu parecer, a advogada fez questão de ressaltar que “nem todas as construtoras estão envolvidas em esquemas de corrupção, havendo pequenos empreendedores que ficarão engessados com seus capitais completamente estagnados, podendo ir até à falência”. Ela enfatizou, também, que Lei 4.591/1964 considera “irretratáveis” as promessas de compra e venda, não admitindo, portanto, o arrependimento. “Se houver a desistência da aquisição, não havendo culpa por parte do incorporador ou do construtor, o adquirente, conforme a lei, incorrerá em quebra de contrato”.
Ao mesmo tempo, Cristiane Duarte ressalvou que “os consumidores também devem ter seus direitos protegidos, de acordo com os princípios gerais estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, mas dentro de certos limites, para que a mudança na legislação seja satisfatória para ambas as partes”. Em seu parecer, a advogada inseriu dados que mostram o crescimento e a queda registrados no mercado imobiliário. “A partir de 2015, com a redução do acesso ao crédito e o aumento da insegurança daqueles que continuavam empregados, se iniciou um cenário com uma curva descendente”, afirmou.
Os números indicam que, em 2012, houve um incremento nos financiamentos, que totalizaram R$ 82,8 bilhões, numa alta de 3,6% em relação a 2011. Em 2013, eles chegaram a R$ 109,2 bilhões, um recorde, com o financiamento de quase 530 mil imóveis em todo o País. “A partir de 2015, muitos compradores de imóveis na planta ficaram inadimplentes e desistiram da aquisição, em razão do desemprego ou perda de interesse no investimento, impossibilitando muitas empresas do setor imobiliário de honrar os seus compromissos financeiros”, informou.