“Com a imprecisão técnica do texto da lei, que permite interpretações diferenciadas, caiu em desuso o emprego da caução sobre bens imóveis como mecanismo de garantia contratual para cobrir a falta de pagamento”, afirmou Carlos Gabriel Feijó de Lima, que iniciou a sustentação do parecer. Segundo o relator, a redação da lei em vigor estabelece que a caução deverá ser  averbada na matrícula do imóvel em cartório, ou seja, à margem do contrato de locação. 

De acordo com ele, a averbação da informação em cartório serve apenas para dar publicidade a terceiros interessados em adquirir o imóvel, de que o bem poderá ser disponibilizado para cobrir eventuais inadimplementos. “Contudo, da forma como está redigida, a lei não garante efetivamente a caução sobre bem imóvel como um direito real do locador para ressarcimento pela falta de pagamento”, afirmou.

Na defesa da mudança na lei, os relatores informaram no parecer que “a doutrina sustenta a possibilidade de que o locador exija do locatário a constituição de direito real, a fim de se proteger contra inadimplemento, sob pena de gerar uma ilusão de garantia”. Para dar maior efetividade à caução sobre bens imóveis, os advogados formularam a seguinte redação para o art. 38 da Lei 8.245/1991: “A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, devendo, neste último caso, constar expressamente do contrato”.
 

Jurisprudência pátria – No parecer, os relatores propuseram uma segunda modificação na legislação. Eles sugeriram que seja afastada a obrigatoriedade de realização de audiência de conciliação ou mediação nas ações de despejo por falta de pagamento. “É uma previsão legal totalmente inócua, aliás, afastada pela jurisprudência pátria, pois ninguém vai buscar o Judiciário, sem antes tentar uma solução”, afirmou Arnon Velmovitsky, ao sustentar esta parte do parecer.

De acordo com ele, a jurisprudência tem uma relação direta com a prática do mercado. “Dificilmente, a ação de despejo por falta de pagamento é a primeira opção do locador, especialmente em tempos de crise financeira”, afirmou. No parecer, os relatores destacaram que “se observa um esforço hercúleo das partes para resolver as pendências, sem a necessidade de submeter a rescisão contratual ao Poder Judiciário”. 

Segundo eles, a Lei do Inquilinato não foi adaptada à mudança introduzida pelo novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), segundo o qual, ao despachar a petição inicial, o juiz designará audiência de conciliação ou de mediação. “Se houvesse a necessidade de audiência no âmbito da locação de imóveis, a lei teria sido alterada”, argumentaram. 

Para evitar o entendimento de que há a obrigatoriedade da adoção da medida para os contratos imobiliários, os advogados propuseram que o art. 62 da Lei do Inquilinato, em seu parágrafo segundo, estabeleça que a designação de audiência de conciliação ou mediação ocorrerá somente em caso de manifesto interesse das partes.