Depois de cinco anos em baixa, o setor de aluguéis do mercado imobiliário começa a apresentar melhora. De acordo com o presidente da Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel Freitas, de 66 anos, entre janeiro do ano passado e deste ano, cerca de 40% dos imóveis que estavam disponíveis foram ocupados.

Ainda existem muitos dos imóveis para serem ocupados. Os que têm maior infraestrutura não são fáceis de alugar, porque o condomínio acaba sendo mais caro — comentou Freitas.

Para a gerente de locação da Lowndes Condomínios e Locações, Vânia Penedo, de 48 anos, apesar do aumento de 30% na procura na comparação deste mês com dezembro, os valores não aumentaram. Pelo contrário, devido à necessidade de alugar, o locatário acaba ganhando poder de negociação e muitos proprietários recuam os preços.

Os valores praticados equivalem aos mesmos do final de 2017. A maior queda tem acontecido na Zona Sul, principalmente no Leblon, Ipanema e Copacabana, chegando a 30% de redução. Tivemos um imóvel com preço inicial de R$ 12 mil, que foi alugado por R$ 8 mil — contou Vânia.

Ainda segundo a gerente, os que têm sido ocupados são aqueles que não precisam de reforma, com banheiros e cozinhas modernos. Algumas estratégias como concessões na ficha cadastral e aceitação de imóveis de outros estados como garantia foram adotadas na Imobiliária Mauá para tentar ocupar apartamentos vazios. Mesmo assim, a taxa de desocupação ainda supera a de ocupação.

A cada mês, desocupamos 15 e alugamos 10. Muita gente está trocando de apartamento para conseguir preços melhores. Os condomínios e o IPTU vêm subindo muito. Por isso, o aluguel tem que baixar para caber no orçamento. Caso contrário, as pessoas nem visitam — revelou a gerente a imobiliária, Silvia Lisboa, de 49 anos.

No tocante a salas comerciais, ainda há uma oferta muito grande. Não há recuperação de preço e há situações com grandes descontos, até mesmo isenção de pagamento de alguns meses, como tentativa de atrair inquilinos. Segundo o presidente da comissão de direito imobiliário do instituto dos advogados brasileiros, Arnon Velmovitsky, Jacarepaguá, Centro, Barrra e Recreio são bairros onde há maior quantidade de salas comerciais livres. Já com relação aos imóveis residenciais, aqueles cujos preços não ultrapassam R$ 2.500 estão sendo bastante procurados em janeiro.

Em contrapartida, os mais caros ainda enfrentam dificuldades de serem ocupados. Desde abril do ano passado, o engenheiro Guilherme Miranda, de 55 anos, que mora em Curitiba (PR), tentava alugar um apartamento na quadra da praia no Leblon, de três quartos, com condomínio no valor de R$ 2.600, sem sucesso. A saída foi oferecer dois meses de isenção de aluguel.

Tem mais de dez anos que loco esse apartamento, que nunca ficou tanto tempo vazio. Antes, o maior período tinha sido dois meses — lembrou Miranda.

O vice-presidente de Marketing e Comunicação do Secovi Rio, João Augusto Pessôa, explicou que se esperava que 2018 fosse um ano de retomada do setor, mas a crise na segurança pública foi fator primordial para a desvalorização de alguns bairros, principalmente aqueles próximos a comunidades com alto índice de violência, como Santa Teresa, devido a constantes conflitos no Morro dos Prazeres. Porém, em alguns lugares específicos houve uma pequena valorização, como Urca, Glória e Barra da Tijuca.

O mercado começou a estagnar para locação após os Jogos Olímpicos de 2016, mas os preços estão em queda há cinco anos aproximadamente. A instabilidade nas Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) foi fator decisivo para a desvalorização das regiões onde se encontram — contou Pessôa.

Reajuste abaixo da inflação

No acumulado de 2018, o aumento no preço dos aluguéis foi menor do que a inflação, que ficou acumulada em 3,75%. De acordo com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA), no Brasil, o setor de habitação teve alta de 1,94%, enquanto o percentual registrado no Estado do Rio para o mesmo período foi de 1,27%.

Apesar de muitos contratos de aluguel usarem o Índice Geral de Preços— Mercado (IGP-M) como base para reajuste, não existe consenso sobre qual índice deveria ser usado. De acordo com o coordenador do IPC do FGV IBRE, André Braz, o IGP-M não deveria ser aplicado por ser uma inflação ao produtor, ao consumidor e à construção civil, sujeita a variações cambiais, sendo assim mais volátil. O ideal, em sua opinião, seria basear o contrato no IPC, que reajusta os salários.

Nem sempre, porém, os preços têm acréscimo de acordo com os índices. Devido à crise e a alta oferta de imóveis no mercado, o proprietário prefere negociar um percentual de aumento menor para preservar o inquilino bom pagador.

 No Rio de Janeiro, não houve aumento real de reajuste dos aluguéis, já que o aumento foi de, no máximo, 2% — explicou Braz.