Na visão da pós-doutora em Direito pela Universidade de Santiago de Compostela, na Espanha, Fatima Santoro, a legislação que trata da regulamentação da hospedagem temporária em condomínios residenciais precisa de “equilíbrio entre as inovações sociais e a proteção jurídica, de modo a assegurar a coexistência entre interesses individuais e coletivos”. A questão, debatida pelo Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB) nesta terça-feira (7/4), é abordada no projeto de lei 4/25, que altera o Código Civil. Segundo a proposta, o uso de plataformas de locação por temporada, como o Airbnb, é proibido em condomínios residenciais, salvo autorização na convenção ou por deliberação assemblear.
O fenômeno tem alterado a composição de grandes cidades e afetado o custo de vida daqueles que residem de aluguel em regiões de movimento turístico relevante. Fatima Santoro lembrou que, por mais que haja a função social da moradia, não pode-se perder de vista o direito da propriedade e do seu uso pleno. “A lei deve equilibrar esse direito e prever convenções condominiais seguras, sem ignorar o avanço das plataformas de hospedagem”, disse a advogada, que se alia ao entendimento de que a locação deve ser autorizada pela lei, a menos que haja vedação condominial.
O painel de debates tratou das alterações significativas no Direito Imobiliário no contexto do PL 4/2025 e também teve a participação do especialista em Direito Privado pela Universidade Federal Fluminense (UFF) Melhim Namem Chalhub; do professor universitário da Unifacha Yannick Yves Andrade Robert; do presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário, Carlos Gabriel Feijó, e do especialista em Direito Imobiliário Edison Balbino.
Em sua fala, Melhim Namem Chalhub falou sobre o tratamento da propriedade fiduciária dentro da reforma. O mecanismo é utilizado em operações de financiamento, no qual o bem é transferido ao credor como garantia até a quitação da dívida, permanecendo o devedor com a posse e o uso do objeto. Chalhub sugeriu que as disposições do artigo que tratam do uso do bem e da garantia de dívidas “sejam sistematizadas, mediante alocação da disciplina da propriedade fiduciária para administração patrimonial, no título dos direitos reais de gozo, e a disciplina da propriedade fiduciária em garantia seja alocada no título específico dos direitos reais de garantia”. Ou seja, que os institutos sejam separados e realocados para tornar o sistema mais claro e coerente.
A palestra de Carlos Gabriel Feijó teve como foco a introdução do pacto marciano no PL 4/25. O instituto permite que, em caso de inadimplemento, o credor fique com o bem dado em garantia, desde que haja uma avaliação justa e independente, assegurando ao devedor a devolução de eventual valor excedente. Na visão de Feijó, a norma precisa ser realizável e isso entra em confronto com a cultura nacional, baseada em influências da igreja católica que, segundo ele, demoniza a figura do credor. Sendo assim, muitos sistemas jurídicos ao redor do mundo inviabilizam execuções de dívidas. “No nosso sistema, só há uma forma de o pacto marciano ser funcional: o reconhecimento da ineficiência da garantia e a necessidade de se dar uma alternativa ao credor para que ele de fato realize seu crédito”, disse o advogado.
Edison Balbino comparou o tratamento na reforma ao condomínio edilício – termo que se refere a um imóvel dividido em partes privadas e áreas comuns, como prédios de apartamentos ou conjuntos comerciais, por exemplo. No texto do novo Código, há a previsão de que a esse tipo de instituto poderá ser atribuída personalidade jurídica, para a prática de atos de seu interesse. Para Balbino, é preciso aprimorar a redação do texto: “Por que ‘poderá’? Ou o legislador institui personalidade jurídica ou não institui. Do jeito que está há uma dualidade, com a possibilidade de caracterização do condomínio edilício como algo despersonalizado, o que não faz sentido”.
O tema também teve espaço na palestra de Yannick Robert, que tratou das novas obrigações trazidas na reforma em relação ao condômino antissocial, isto é, o morador que, dentro de um condomínio edilício, adota um comportamento reiteradamente incompatível com a convivência coletiva. “Há no PL uma gradação da sanção pelo comportamento antissocial, com previsão de multa de até cinco vezes as despesas condominiais, podendo ser majorado até 10 vezes, e a possibilidade de exclusão do condômino”, explicou o advogado, reforçando que no caso da expulsão há necessidade de chancela judicial.
