A consensualidade avançou na prática jurídica brasileira sem que esse desenvolvimento fosse acompanhado pela construção de uma teoria capaz de lhe dar sustentação. A avaliação foi feita pelo desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) Cesar Felipe Cury em palestra realizada no Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB) nesta terça-feira (15/9). Segundo ele, o Brasil adotou uma perspectiva institucionalista, na qual as soluções para os conflitos são tradicionalmente associadas ao Estado.
Durante o evento Além do Judiciário: soluções consensuais e arbitragem no Direito Imobiliário, Cury afirmou que essa lacuna teórica precisa ser enfrentada porque a teoria é o que permite compreender os fenômenos de maneira sistemática e atuar sobre eles com maior segurança. “Sem a teoria não conseguimos enxergar sistematicamente nada. Precisamos disso para ter segurança e liberdade para operar na realidade”, defendeu. Ao tratar especificamente da solução consensual de conflitos, Cury lembrou que “na tradição, nós tínhamos a consensualidade como preferencial à solução judicial”.
O painel contou ainda com palestra da pós-doutora em Direito pela Universidade Federal Fluminense (UFF) Fatima Santoro e mediação da presidente da Comissão de Mediação e Arbitragem da ABA-RJ, Viviane Helbourn.
Ao abordar a prática da mediação no Direito Imobiliário, Fatima Santoro destacou que é possível ver nessa área uma oportunidade profissional para a advocacia, tornando a mediação uma alternativa para evitar que compradores, proprietários e outros envolvidos precisem enfrentar a demora de uma disputa judicial. “Com o aumento de construções, temos a possibilidade de mais conflitos e eu já tento aplicar a mediação porque muitos compradores não têm condição de perder tanto tempo na via judicial”, contou.
Ao tratar do crescimento de empreendimentos, com recorte específico do Rio de Janeiro, Santoro citou bairros como a Barra da Tijuca, na Zona Sudoeste da capital. Entusiasta da advocacia preventiva, a palestrante defendeu que a consensualidade seja incorporada à atuação jurídica como forma de solucionar problemas antes que eles precisem chegar aos tribunais. “A mediação, para mim, hoje, é a melhor resolução de conflitos, colocando o olhar fora do Judiciário. Considero que é o método que envolve ferramentas apropriadas para o tipo de problema que temos na área imobiliária”, ressaltou.
Adriana Brasil Guimarães e Melhim Namem Chalhub
A abertura do evento foi feita pela 1ª vice-presidente do IAB, Adriana Brasil Guimarães, que também preside a Comissão de Mediação, Conciliação e Arbitragem. Ela destacou que as soluções consensuais e a arbitragem já demonstram efetividade, quando aplicadas ao Direito Imobiliário. “Nossa experiência mostra que dá certo”, disse a advogada. A posição foi reiterada pelo presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB, Melhim Namem Chalhub, que relatou ter uma “vocação para a solução extrajudicial” por considerá-la benéfica a todos os envolvidos.
Experiência – A inclusão de cláusulas de arbitragem nos contratos com construtoras pode antecipar a forma de resolução de conflitos provocados por situações graves, como uma eventual falência da empresa. A visão foi compartilhada pelo presidente da Comissão de Mediação e Arbitragem Imobiliária da OAB/Barra, Hamilton Quirino. Ao relatar um caso em que utilizou o mecanismo, ele avaliou positivamente os resultados obtidos. “Eu registro que a experiência é muito boa e por isso continuo trabalhando até hoje assim”, afirmou.
Ao dimensionar o mercado imobiliário, Quirino mencionou dados sobre o número de empresas de construção existentes no País. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil tinha mais de 180 mil empresas no setor em 2024. Para ele, a dimensão da atividade representa também um campo importante para ampliar a adoção de formas consensuais e extrajudiciais de tratamento das controvérsias. “Temos um grande mercado e não podemos deixar passar a oportunidade de aplicar, nesses contratos, métodos alternativos de resolução de conflito”, defendeu.
Da esq. para a dir., Alexandre Gonçalves, Adriana Brasil Guimarães, Hamilton Quirino e Thiago Lins
Na segunda parte do evento, que foi mediada pelo mestre em Direito pela Universidade Paris Panthéon-Assas e Sciences Po Alexandre Gonçalves, também palestrou o mestre em Direito Civil pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj) Thiago Lins.
Resolver os conflitos à medida que eles aparecem, evitando que problemas menores comprometam o andamento de uma obra, é uma das principais funções do dispute board, apresentado aos presentes por Thiago Lins. Ele explicou que o sistema funciona como “um comitê de resolução de disputas com uma função consultiva, mas que pode ter uma função semelhante à arbitragem”. Diferentemente de mecanismos acionados somente depois que o conflito está estabelecido, esses comitês são instalados no início dos contratos de construção e acompanham permanentemente sua execução.
Em geral, segundo Lins, o grupo é formado por três especialistas que acompanham o desenvolvimento do contrato. “Passo a passo, esse comitê, geralmente composto de três especialistas, vai destravando a obra”, explicou. A atuação contínua permite, de acordo com ele, evitar que divergências de menor dimensão se transformem em disputas mais complexas. “As partes evitam o litígio e até a própria arbitragem, porque, na medida em que os especialistas vão resolvendo questões que surgem e a obra vai de fato acontecendo, são resolvidos os problemas de menor importância”, explicou.
