Ao falar do Tema 1.266 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB, Melhin Chalhub, ressaltou que dívidas condominiais podem levar à penhora do próprio imóvel, ainda que ele esteja alienado fiduciariamente. O debate da Corte tem como objetivo definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. A posição de Chalhub foi apresentada durante o seminário Tendências contemporâneas do Direito Imobiliário Brasileiro, promovido pelo Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB) nesta sexta-feira (3/10).
Chalhub explicou que o entendimento se apoia na natureza propter rem da obrigação, que se sobrepõe ao direito de qualquer proprietário. Segundo ele, ainda que, em execuções movidas pelo condomínio, o credor fiduciário também deva ser citado no processo, a fim de integrar a solução para o resgate dos créditos. “Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante”, disse o especialista. Ele enfatizou que a inadimplência condominial pode afetar tanto o fiduciante quanto o fiduciário, reforçando a prevalência do interesse coletivo do condomínio.
Rita Cortez
A presidente nacional do IAB, Rita Cortez, fez a abertura do evento e deu as boas-vindas aos especialistas convidados ao encontro. Ela destacou que o seminário inaugura os trabalhos da nova direção da Comissão de Direito Imobiliário do IAB, que traz novas ideias e perspectivas para os debates. “Tenho certeza que o trabalho do grupo será um sucesso. O evento abrange muitos temas e as principais questões da área estão abordadas nos painéis”, disse a presidente.
O seminário foi mediado pela 1ª vice-presidente do IAB, Adriana Brasil Guimarães, e também teve palestras da pós-doutora em Direito pela Universidade Federal Fluminense (UFF) Fátima Santoro; da professora da Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-Rio) Rachel Delmas Leoni; do advogado e professor da PUC-Rio Rafael da Mota Mendonça; do juiz federal Márcio Santoro Rocha e do oficial do 4º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, Alexis Cavichini.
Da esq. para a dir., Melhin Chalhub, Adriana Brasil Guimarães e Fátima Santoro
No painel Advocacia extrajudicial imobiliária, Fátima Santoro destacou o papel da mediação extrajudicial, regulada pela Lei 13.140/15, como instrumento fundamental de desjudicialização. “A mediação pode ser realizada em câmaras privadas ou cartórios, com validade jurídica equivalente a título executivo extrajudicial”, explicou, observando que essa prática garante celeridade, segurança e autonomia das partes. Dentro desse objetivo, ela mencionou que tramita no Congresso Nacional o projeto de lei 3.999/20, que regulamenta o despejo extrajudicial por falta de pagamento de aluguel, o que permitirá maior agilidade ao locador para reaver o imóvel por meio de cartório, sem processo judicial.
Rachel Delmas Leoni
Usando como exemplo os arranjos familiares que envolvem a compra de um imóvel com recursos de um dos cônjuges obtidos antes da união, Rachel Leoni afirmou que o advogado da área imobiliária deve ter uma atuação preventiva. Isso porque, segundo ela, em casos de divórcio, os conflitos que cercam esse tipo de bem são comuns. Para a advogada, a atuação profissional deve envolver orientações mais sensíveis que prevejam problemas futuros. “Nós precisamos ter essa visão preventiva já que são muitas as variáveis quando o amor acaba. A própria escolha do regime de bens do casamento deveria ser tratada de forma mais racional e sem tanto tabu”, apontou Leoni no painel Conexão de Direito de Família com o Direito Imobiliário.
Da esq. para a dir., Rafael da Mota Mendonça, Fátima Santoro, Chintia Polliane e Márcio Santoro Rocha
Uma pesquisa realizada pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj) em 2013, buscou entender o motivo de os instrumentos de regularização fundiária não serem aplicados no Brasil. Rafael da Mota Mendonça, que participou do levantamento de dados, dividiu as conclusões sobre o baixo uso da legislação nacional. “A resposta principal foi o desconhecimento dos atores públicos acerca dos instrumentos que temos. A segunda causa mais vista é que, quando esses instrumentos eram pleiteados, o Judiciário desconsiderava a relação possessória e a tratava apenas como uma relação de detenção, afastando qualquer tipo de efeito jurídico”, relatou ele.
Na apresentação sobre Responsabilidade ambiental na aquisição, uso e preservação de imóveis urbanos e rurais, Márcio Santoro destacou que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, alcançando proprietários e possuidores, atuais ou anteriores. Ele frisou que a responsabilidade é objetiva e solidária, de modo que qualquer dos causadores diretos ou indiretos pode responder integralmente pelos danos ambientais. Santoro também ressaltou a prioridade da reparação da natureza acima da financeira: “É preciso recuperar a área degradada, tentando recolocá-la na mesma situação em que se encontrava antes da ocorrência do dano”.
Alexis Cavichini
Finalizando o seminário, Alexis Cavichini apresentou pontos polêmicos sobre a regularização de imóveis e os desafios envolvendo matrícula, transcrição e usucapião. Ele lembrou que há imóveis sem matrícula, já que esse sistema passou a existir a partir de 1976. Antes disso, explicou, “a pessoa era proprietária a partir do momento em que recebia uma escritura pública, sem precisar do registro”. Por isso, ainda hoje existem imóveis não registrados, embora “os imóveis sejam presumidamente particulares”, já que a Constituição proíbe usucapião de bens públicos.
